Você sabe o que é a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO do seu edifício?

Fonte de imagem:
http://flexcondo.com.br/

Hoje vamos falar um pouco sobre as relações condominiais de qualquer edifício/prédio. Para início de conversa, primeiro devemos saber o que é um Condomínio.

Grosseiramente falando, “Condomínio” se caracteriza como sendo uma comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas em razão de um único bem ou de um conjunto de bens. Em outras palavras, e para ficar mais fácil a visualização, pense em diversos sujeitos tendo o mesmo direito de propriedade ao mesmo tempo, de modo que cada sujeito atua no seu direito numa fração ideal ou em comum, porém em quotas.

O conceito acima se aplica ao que chamamos de Condomínio Geral, onde não há divisão legal da propriedade, pois todos os sujeitos exercem a propriedade em conjunto.

Todavia, o foco deste artigo é tratar sobre o Condomínio Edilício, de forma que podemos conceitua-lo como sendo aquele que se caracteriza pela criação de apartamentos, onde, entre os seus proprietários, haverá convivência das suas partes exclusivas (dos apartamentos e das vagas de garagem) e convivência comum das partes das quais a todos aproveita.

Existem diversas leis que se aplicam ao Condomínio Edilício, das quais podemos suscitar, principalmente, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), através de seus artigos 1.331 ao 1.358, o Decreto nº 5.481/1928 e a Lei nº 4.591/1964, de forma que todas elas são facilmente encontradas na internet.

Nesta esteira, para que haja convivência harmônica entre os proprietários, aos quais denominamos condôminos, deve o Condomínio constituir um documento imprescindível ao seu surgimento, qual seja, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ou CONDOMINIAL.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO constitui a lei interna do condomínio, tem força de lei entre os condôminos e sua validade encontra-se respaldado na lei maior, que são aquelas que eu informei parágrafos acima, devendo respeitá-las. Logo, se houver divergência entre a Convenção e as leis maiores, a lei maior prevalece, pois é aonde a Convenção busca sua validade.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO é dotada de regras que regem a convivência dos condôminos, o uso das áreas privativas e comuns, a conduta individual de cada morador, bem como dos visitantes ou aqueles que frequentam o prédio, além dos locatários, com a discriminação dos direitos e dos deveres, que deve ser aprovada em assembleia e por escrito.

Caso queira se aprofundar mais sobre o que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO trata, basta analisar o que o art. 1.332, do Código Civil de 2002 diz, pois ali encontram-se as matérias básicas e obrigatórias que devem estar previstas na Convenção. Entretanto, é interessante notar que este artigo é escasso e elenca apenas um grupo de matérias a serem introduzidas na Convenção. Por isso, este artigo deve ser analisado conjuntamente ao art. 9º, §3º, da Lei nº 4.591/1964, que pressupõe outro grupo de matérias inerentes às Convenções de Condomínio.

Como o rol de matérias é extenso, deixo para vocês o dever de casa de lê-los, caso se interessem.

COMO É APROVADA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO MEU EDIFÍCIO?

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO que institui o Condomínio deve ser aprovada em Assembleia-Geral dos Condôminos, com votação de, no mínimo, 2/3 dos responsáveis pelas unidades (exemplo: se um prédio tem 30 unidades, para que a Convenção seja aprovada, pelo menos 20 unidades tem de votar positivamente pelos termos da Convenção).

Além disso, a Convenção deve ser registrada na mesma matrícula do imóvel no qual se originou o Condomínio, mediante averbação no Cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI) para que possa surtir efeitos contra terceiros (oponíveis a terceiros). Vale dizer que, mesmo não sendo registrada, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO regularmente aprovada surtirá seus efeitos aos condôminos que a aprovaram, independentemente.

E não pense você, caro leitor, que a falta do registro impedirá o Condomínio de efetuar cobranças das despesas condominiais. Como afirmou-se no parágrafo anterior, a CONVENÇÃO regularmente aprovada legitimará o Condomínio a realizar as cobrança de cotas condominiais, ordinárias e/ou extraordinárias, independentemente do registro, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, inclusive, sumulou a matéria, conforme redação da Súmula 260: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

As informações e o conteúdo aqui descrito sobre a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO é deveras sucinto, guardando uma complexidade muito maior do que fora registrado neste artigo. Por isso, caso tenham dúvidas e queiram tratar sobre assuntos mais específicos, estou à inteira disposição.

Ademais, deixo aqui um recado: as relações condominiais são complexas e, por isso, na eventualidade de divergências existentes no seu edifício/condomínio, procure um ADVOGADOS ESPECIALISTA para sanar suas dúvidas.

No próximo artigo, falarei sobre outro documento que faz parâmetro à Convenção de Condomínio no que diz respeito à sua importância, que vem a ser o REGIMENTO INTERNO do Condomínio.

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atuante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.