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| Fonte: https://revista.zapimoveis.com.br/imovel- proprio-aproveite-as-promocoe-para-comprar/ |
É
o sonho de consumo de muitos brasileiros comprar a casa própria, ter um lugar para
chamar de seu, um local para criar e ver os filhos crescerem, receber os amigos
e familiares, e envelhecer tranquilamente no imóvel que foi conquistado com
tanto trabalho e suor.
Sabendo
disso, as construtoras e incorporadoras colocam à disposição do mercado
diferentes níveis de imóveis, com preços e características a perder de vista, ficando
à cargo de cada comprador avaliar e enquadrar em suas situações financeiras o
imóvel que mais lhe favorece.
A
forma que o consumidor encontra para obter conhecimento dos imóveis que mais se
aproximam das qualidades é visitando stands de vendas, ou pesquisando em sites ou, o que mais ocorre comumente, é contratando um profissional especializado, que fará
a conexão entre as construtoras/vendedoras e o consumidor. Esse profissional é o Corretor de Imóveis,
que para fazer a intermediação e aproximação para negociação cobra a chamada comissão de corretagem.
Até
meados de 2015, os Tribunais do Brasil vinham entendendo que a comissão de corretagem não deveria ser repassada pelas construtoras para
o consumidor que adquire o imóvel na planta, devendo sê-la paga pelas próprias construtoras, pois o Corretor agia como representante destas,
intermediando a venda, visando os interesses da construtora.
Entretanto, no ano de 2016, o STJ (Superior Tribunal de Justiça), na análise de julgamento de casos repetitivos que discutiam exatamente de quem seria essa responsabilidade pelo pagamento da intermediação na venda do imóvel, decidiu o Tribunal pela legalidade do repasse da comissão de corretagem para o
consumidor, pois entendeu que o serviço prestado
pelo Corretor é terceirizado, que não causa prejuízos ao consumidor.
Ocorre que para que esta taxa seja passível de cobrança, o consumidor deve, obrigatoriamente, ser informado de maneira clara, transparente e ostensiva pela construtora. Do contrário, caso o consumidor tenha sido lesado pela cobrança da comissão de corretagem, que incide porcentagem sobre o preço da unidade imobiliária, sem prévia comunicação poderá reclamar à Justiça, contados 03 (três) anos entre a data do pagamento e o ajuizamento da ação.
Estes são os dizeres no julgamento do STJ:
- Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pelarestituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.(STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
Passada esta análise, vejamos outra taxa que é cobrada nas negociações imobiliárias.
É a chamada SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA.
Diferentemente
da comissão de corretagem, a SATI é paga aos profissionais
vinculados à própria construtora, que, dentre outros serviços, cuidam dos documentos necessários para a
finalização da compra e venda do imóvel, ou seja, não é um serviço prestado por
um profissional liberal (autônomo) – o Corretor – ou por uma empresa do ramo de
corretagem.
Percebam que ambas as taxas têm natureza de comissão e devem ser
pagas pela intermediação de um serviço.
Todavia,
a grande diferença é que a SATI –
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA deve ser paga pela própria construtora,
tendo em vista ser este serviço inerente ao negócio, um serviço que está
condicionado ao fechamento do negócio, não devendo ser repassada ao
consumidor-comprador, visto não ser um serviço autônomo, além de poder ser contratado pelo próprio comprador.
Foi
exatamente o que o STJ considerou, entendendo que, estipular uma porcentagem –
normalmente de 1% - acrescida ao valor do contrato como forma de pagamento pelo
serviço de um funcionário próprio da construtora é cobrança indevida, pois considera-se venda casada, prática abolida pelo Código de Defesa do Consumidor, prevista no art. 51.
Mas, doutor, e
daí que essa cobrança é abusiva? O que eu posso fazer caso eu tenha pago por
essa taxa quando eu adquiri o imóvel na planta?
Eis
que, se caso a construtora cobrou de você, comprador, a SATI, e isso pode ser observado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem esclarecer que o comprador tem a opção de não pagá-la e usufruir do serviços, o que lesa os deveres de lealdade e transparência das relações consumeristas, os valores poderão ser reavidos por intermédio de
ação judicial buscando o ressarcimento pela cobrança indevida em razão da conduta abusiva.
Vale
ressaltar que o valor pago e reavido pela via Judiciária é ressarcido na forma
simples, conforme o art. 42, do Código
de Defesa do Consumidor, ou seja, não há restituição em dobro. Reitera-se: como o serviço de assessoria técnico-imobiliária do profissional da construtora é de
confiança, vez que trata-se de organização de documentos a fim de consolidar a
compra e venda, tal serviço poderia ser contratado pelo próprio comprador. Daí
o STJ ter considerado tal taxa como indevida e de responsabilidade da
construtora.
Assim como no caso da comissão de corretagem, a SATI pode ser reavida no prazo de 03 (três) anos, sob pena de o comprador perder o direito, caso realmente tenha pago pela taxa sem a previsão contratual ou sem a prévia informação e transparência.
Caso
tenha interesse, o Recurso Especial que foi utilizado pelo STJ como
parâmetro para consolidar a tese repetitiva é o de nº 1.599.511/SP, bem
como pela edição do Informativo de Jurisprudência nº 589, que podem ser
acessados pelos links abaixo:
- http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Saiu-a-edi%C3%A7%C3%A3o-589-do-Informativo-de-Jurisprud%C3%AAncia
- https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1510598&num_registro=201502162012&data=20160906&formato=PDF
No
mais, caso o caro leitor tenha se deparado com a situação narrada ou parecida,
ou tenha algum conhecido/parente que tenha adquirido um imóvel na planta,
procure um ADVOGADO de sua
confiança, que saiba de Contratos, Direitos do Consumidor e Direito Imobiliário
e tire suas dúvidas a respeito.
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